首先，叠拼是一种“类别墅”，讲白了就是上下各两户，上有天下有地。。。本想通过户型图更加直观展示，但暂时没找到理想的，哪位有的话欢迎跟帖补充。
受土地开发的限制，未来不仅独栋别墅，双拼、联排别墅也将成为住宅市场中的稀缺资源。随着真正独门独院的别墅的减少，目前房地产市场上还有很多“类别墅”，同样可满足人们对于别墅生活的品质要求。
叠拼，源自欧洲
在荷兰等土地较为紧张的欧洲国家，从80年代末至90年代初，叠拼占相当主导的地位，尤其到80年代后期，郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼；后来虽然数量减少，但品质也在不断提高，现在很多叠拼产品都安了电梯。
在德国，土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。叠拼的进深一般都控制在10至15米，另外，建筑形态也和国内有所不同，公共走廊多一些，外飘出来的楼梯比较少。第二就是没有完全独立的私家花园或楼顶露台，花园都是公共的，也没有栅栏这种人为隔断。
让空间分隔彰显品质
叠拼产品本身最大的特点就是能把室内的公共部分和私密部分比较明显地分开。家庭根本空间级别的分开很重要，直接关系到居住的品质。比如说卧室或者书房部分的分开，但是那种分开的程度和楼上楼下分开是非常不一样的；此外，住户在家里区域分离的明显程度要远远高于平层的感觉，这样就能体会到价值所在。
满足对空间的“私有”
叠拼并不同于传统的跃层，传统的跃层并不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的感觉，叠拼则实现了人们对于这种情调空间的“占有”，或者有天或者有地，与公共住宅相比较，大家对资源的享用是完全不一样的。而且，它在公共空间的把握上与集合住宅也有所不同。在集合住宅里，大家都要经过楼梯间，而现在可以做到一门两户，甚至独门独户，私密性得到了保护，这是一种品质的标志。
受土地开发的限制，未来不仅独栋别墅，双拼、联排别墅也将成为住宅市场中的稀缺资源。随着真正独门独院的别墅的减少，目前房地产市场上还有很多“类别墅”，同样可满足人们对于别墅生活的品质要求。
叠拼，源自欧洲
在荷兰等土地较为紧张的欧洲国家，从80年代末至90年代初，叠拼占相当主导的地位，尤其到80年代后期，郊区新盖的房子有三分之一以上都是叠拼；后来虽然数量减少，但品质也在不断提高，现在很多叠拼产品都安了电梯。
在德国，土地的紧缺状况相对荷兰要好一些。叠拼的进深一般都控制在10至15米，另外，建筑形态也和国内有所不同，公共走廊多一些，外飘出来的楼梯比较少。第二就是没有完全独立的私家花园或楼顶露台，花园都是公共的，也没有栅栏这种人为隔断。
让空间分隔彰显品质
叠拼产品本身最大的特点就是能把室内的公共部分和私密部分比较明显地分开。家庭根本空间级别的分开很重要，直接关系到居住的品质。比如说卧室或者书房部分的分开，但是那种分开的程度和楼上楼下分开是非常不一样的；此外，住户在家里区域分离的明显程度要远远高于平层的感觉，这样就能体会到价值所在。
满足对空间的“私有”
叠拼并不同于传统的跃层，传统的跃层并不能满足很多购房人比较讲究的对私有花园和露台的感觉，叠拼则实现了人们对于这种情调空间的“占有”，或者有天或者有地，与公共住宅相比较，大家对资源的享用是完全不一样的。而且，它在公共空间的把握上与集合住宅也有所不同。在集合住宅里，大家都要经过楼梯间，而现在可以做到一门两户，甚至独门独户，私密性得到了保护，这是一种品质的标志。
房地产市场的蓬勃发展，以及人们生活水平的提高，房地产市场开始逐步进行细分，不同收入和生活品位的人对住房有不同的要求，开发商也通过独特的产品卖点来吸引目标客户群。 本报记者对购房者分成八类购房群体，并采访每个购房群体的典型购房者，为八类购房群体设计了个性化的置业方案，希望能给人们在购房时提供一些参考。
单身贵族人群
特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但又盼房心切，应采取阶梯式消费模式，随个人收入的增长、工作岗位的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。
置业方案：单身购房者在购买住宅时应该考虑现在的居住以及未来的转手，一般来说主要看以下三方面：
1、住宅的地理位置。单身人士恰好处于立业之初，每天忙忙碌碌，早出晚归，因而，成熟的地段对他们而言十分重要。社区周边的交通应十分便利，距工作单位最好在半小时车程之内，如果每天把过多的时间浪费在路上将是非常可惜的。成熟地段的另一个含义是商业、文化、生活氛围应该浓郁，能够满足青年人衣、食、行、乐的业余生活需求。今后，若工作岗位变动，也可随之调换住房。由于原住房处于成熟的区域，出租或出售都将十分容易。
2、户型面积。单身人士没有必要购买大户型，从而令自己背上沉重的经济负担。现在市场上的小户型总价低、功能全，最受单身人士的青睐。对于刚刚踏入社会的年轻人来说，较低的总房价可以使贷款的压力相对小些，另外贷款时应尽量选取较长的还款年限，这样在近期内还款压力较小，日后事业有了发展时还可以提前还款；对于单身人士而言，最重要的不是宽敞的客厅或像样的厨房，而是小巧的卧室兼工作室。
3、社区及周边配套。年轻的单身人士，时间相当宝贵。快节奏的工作往往令他们无暇顾及个人生活，因而社区之内或项目周边最好应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施等。
单身贵族人群
特点：单身人士多为参加工作不久的青年人。他们积蓄不多，但又盼房心切，应采取阶梯式消费模式，随个人收入的增长、工作岗位的变化以及今后结婚生子，而适时地调换住房。
置业方案：单身购房者在购买住宅时应该考虑现在的居住以及未来的转手，一般来说主要看以下三方面：
1、住宅的地理位置。单身人士恰好处于立业之初，每天忙忙碌碌，早出晚归，因而，成熟的地段对他们而言十分重要。社区周边的交通应十分便利，距工作单位最好在半小时车程之内，如果每天把过多的时间浪费在路上将是非常可惜的。成熟地段的另一个含义是商业、文化、生活氛围应该浓郁，能够满足青年人衣、食、行、乐的业余生活需求。今后，若工作岗位变动，也可随之调换住房。由于原住房处于成熟的区域，出租或出售都将十分容易。
2、户型面积。单身人士没有必要购买大户型，从而令自己背上沉重的经济负担。现在市场上的小户型总价低、功能全，最受单身人士的青睐。对于刚刚踏入社会的年轻人来说，较低的总房价可以使贷款的压力相对小些，另外贷款时应尽量选取较长的还款年限，这样在近期内还款压力较小，日后事业有了发展时还可以提前还款；对于单身人士而言，最重要的不是宽敞的客厅或像样的厨房，而是小巧的卧室兼工作室。
3、社区及周边配套。年轻的单身人士，时间相当宝贵。快节奏的工作往往令他们无暇顾及个人生活，因而社区之内或项目周边最好应配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施等。
营销一定要通过“抢”来完成吗？当然不是，下面小编为各位营销工作者整理了10个常用的提高成交的营销方法，现在抓紧时间充实自己，自习学习揣摩以上营销方法，在实践中应用摸索，最终达到熟练应用的效果，希望可以对大家的工作带来一缕清风。
随着商品市场的发展，商品的多样化不断加剧着销售中的竞争与矛盾。商场中经常见到销售员在营销过程中发生冲突，这无疑是竞争所产生的负面问题，但是这种问题是否可以避免呢？营销一定要通过“抢”来完成吗？当然不是，下面小编为各位营销工作者整理了10个常用的提高成交的营销方法，希望可以对大家的工作带来一缕清风。
营销方法一、选择成交法
选择成交法，就是直接向客户提出若干购买的方案，并要求客户选择一种购买方法。就像前面讲到，"豆浆您是加两个蛋呢，还是加一个蛋？"还有"我们礼拜二见还是礼拜三见？"这都是选择成交法。
从事销售的人员在销售过程中应该看准顾客的购买信号，先假定成交，后选择成交，并把选择的范围局限在成交的范围。选择成交法的要点就是使客户回避要还是不要的问题。
（1）选择成交法的优点
可以减轻客户的心理压力，制造良好的成交气氛。
从表面上看来，选择成交法似乎把成交的主动权交给了客户，而事实上就是让客户在一定的范围内进行选择，可以有效地促成交易。
（2）运用选择成交法的注意事项
销售人员所提供的选择事项应让客户从中做出一种肯定的回答，而不要给客户一种有拒绝的机会。
向客户提出选择时，尽量避免向客户提出太多的方案，最好的方案就是两项，最多不要超过三项，否则你不能够达到尽快成交的目的。
营销方法二、小点成交法
小点成交法又叫做次要问题成交法，或者叫做避重就轻成交法。是销售人员在利用成交的小点来间接地促成交易的营销方法。
【案例】某办公用品推销人员到某办公室去推销碎纸机。办公室主任在听完产品介绍后摆弄起样机，自言自语道：“东西是倒挺合适，只是办公室这些小年轻的毛手毛脚，只怕没用两天就坏了。”推销人员一听，马上接着说：“这样好了，明天我把货运来的时候，顺便把碎纸机的使用方法和注意事项给大家讲讲，这是我的名片，如果使用中出现故障，请随时与我联系，我们负责维修。主任，如果没有其它问题，我们就这么定了？”
小点成交法的优点是：可以减轻客户成交的心里压力，还有利于销售人员主动地尝试成交。保留一定的成交余地，有利于销售人员合理地利用各种成交信号有效地促成交易。
营销方法三、请求成交法
请求成交法又称之为直接成交法，这是销售人员向客户主动地提出成交的要求，直接要求客户购买销售的商品的一种营销方法。
（1）使用请求成交法的时机
① 有时候客户对推销的产品表示兴趣，但思想上还没有意识到成交的问题，这时销售人员在回答了客户的提问，或详细地介绍产品之后，就可以提出请求，让客户意识到该考虑购买的问题了。
②销售人员与老客户，销售人员了解顾户客的需要，而老客户也曾接受过推销的产品，因此老客户一般不会反感推销人员的直接请求。
③若顾客对推销的产品有好感，也流露出购买的意向，发出购买信号，可又一时拿不定主意，或不愿主动提出成交的要求，推销人员就可以用请求成交法来促成客户购买。
（2）使用请求成交法的优点
① 可以节省销售的时间，提高工作效率
②充分地利用了各种的成交机会
③可以体现一个销售人员灵活、机动、主动进取的销售精神。。
④快速地促成交易
（3）请求成交法的局限性
请求成交法如果应用的时机不当，可能给客户造成压力，破坏成交的气氛，反而使客户产生一种抵触成交的情绪，还有可能使销售人员失去了成交的主动权。
营销方法四、假定成交法
假定成交法也可以称之为假设成交法，是指销售人员在假定客户已经接受销售建议，同意购买的基础上，通过提出一些具体的成交问题，直接要求客户购买销售品的一种营销方法thldl.org.cn。
例如，“张总您看，假设有了这样设备以后，你们是不是省了很多电，而且成本也有所降低，效率也提高了，不是很好吗？”就是把好像拥有以后那种视觉现象描述出来。
假定成交法的主要优点是假定成交法可以节省时间，提高销售效率，可以适当地减轻客户的成交压力。
随着商品市场的发展，商品的多样化不断加剧着销售中的竞争与矛盾。商场中经常见到销售员在营销过程中发生冲突，这无疑是竞争所产生的负面问题，但是这种问题是否可以避免呢？营销一定要通过“抢”来完成吗？当然不是，下面小编为各位营销工作者整理了10个常用的提高成交的营销方法，希望可以对大家的工作带来一缕清风。
营销方法一、选择成交法
选择成交法，就是直接向客户提出若干购买的方案，并要求客户选择一种购买方法。就像前面讲到，"豆浆您是加两个蛋呢，还是加一个蛋？"还有"我们礼拜二见还是礼拜三见？"这都是选择成交法。
从事销售的人员在销售过程中应该看准顾客的购买信号，先假定成交，后选择成交，并把选择的范围局限在成交的范围。选择成交法的要点就是使客户回避要还是不要的问题。
（1）选择成交法的优点
可以减轻客户的心理压力，制造良好的成交气氛。
从表面上看来，选择成交法似乎把成交的主动权交给了客户，而事实上就是让客户在一定的范围内进行选择，可以有效地促成交易。
（2）运用选择成交法的注意事项
销售人员所提供的选择事项应让客户从中做出一种肯定的回答，而不要给客户一种有拒绝的机会。
向客户提出选择时，尽量避免向客户提出太多的方案，最好的方案就是两项，最多不要超过三项，否则你不能够达到尽快成交的目的。
营销方法二、小点成交法
小点成交法又叫做次要问题成交法，或者叫做避重就轻成交法。是销售人员在利用成交的小点来间接地促成交易的营销方法。
【案例】某办公用品推销人员到某办公室去推销碎纸机。办公室主任在听完产品介绍后摆弄起样机，自言自语道：“东西是倒挺合适，只是办公室这些小年轻的毛手毛脚，只怕没用两天就坏了。”推销人员一听，马上接着说：“这样好了，明天我把货运来的时候，顺便把碎纸机的使用方法和注意事项给大家讲讲，这是我的名片，如果使用中出现故障，请随时与我联系，我们负责维修。主任，如果没有其它问题，我们就这么定了？”
小点成交法的优点是：可以减轻客户成交的心里压力，还有利于销售人员主动地尝试成交。保留一定的成交余地，有利于销售人员合理地利用各种成交信号有效地促成交易。
营销方法三、请求成交法
请求成交法又称之为直接成交法，这是销售人员向客户主动地提出成交的要求，直接要求客户购买销售的商品的一种营销方法。
（1）使用请求成交法的时机
① 有时候客户对推销的产品表示兴趣，但思想上还没有意识到成交的问题，这时销售人员在回答了客户的提问，或详细地介绍产品之后，就可以提出请求，让客户意识到该考虑购买的问题了。
②销售人员与老客户，销售人员了解顾户客的需要，而老客户也曾接受过推销的产品，因此老客户一般不会反感推销人员的直接请求。
③若顾客对推销的产品有好感，也流露出购买的意向，发出购买信号，可又一时拿不定主意，或不愿主动提出成交的要求，推销人员就可以用请求成交法来促成客户购买。
（2）使用请求成交法的优点
① 可以节省销售的时间，提高工作效率
②充分地利用了各种的成交机会
③可以体现一个销售人员灵活、机动、主动进取的销售精神。。
④快速地促成交易
（3）请求成交法的局限性
请求成交法如果应用的时机不当，可能给客户造成压力，破坏成交的气氛，反而使客户产生一种抵触成交的情绪，还有可能使销售人员失去了成交的主动权。
营销方法四、假定成交法
假定成交法也可以称之为假设成交法，是指销售人员在假定客户已经接受销售建议，同意购买的基础上，通过提出一些具体的成交问题，直接要求客户购买销售品的一种营销方法thldl.org.cn。
例如，“张总您看，假设有了这样设备以后，你们是不是省了很多电，而且成本也有所降低，效率也提高了，不是很好吗？”就是把好像拥有以后那种视觉现象描述出来。
假定成交法的主要优点是假定成交法可以节省时间，提高销售效率，可以适当地减轻客户的成交压力。
作为一个营销策划人，一个企业的智囊、军事、参谋长，自入行第一天起，都期望做出轰动性、爆炸性的方案，都期望任何方案都能达到四两拨千斤的效果。但这只是一种愿望，作为一个真正的营销策划人，必须经过神化论、经验论、进化论三个阶段的成长历练，才能达到策划之巅。
第一阶段：神化论
刚刚步入营销策划行业的人，一般都是刚入职不久，并借着个人的学习能力，看过一些营销案例或者是看过几本营销大师的书，就被书里的成功案例所深深吸引，为营销大师的思想所神往。
这个时候的营销策划人，基本上处于虚幻的感觉，对营销大师的著作和思想更是到了顶礼膜拜的阶段，对于营销策划的魔力几乎到了神化到地步。可以说此阶段营销策划人对策划已经完全神化了。基本上都有一种迫切实现自我的冲动与激情。总想找机会造就出向营销大师一样的轰动性的经典案例，在营销届和企业界传颂。
但是经过一段时间的工作实践后，发现一个好的营销策划方案并不是轻易可以造就的，而且是各种资源的集中，然后策划人凭借明锐的视角进行巧妙引爆。而作为一个初级的营销策划人很难碰到这样的机会，而所作的策划基本上不是促销策划、就是简单的平面策划。而所产生的效果也十分有限。根本不是像大师描述的如何了得，如何神乎其神。
在从初步认识向初步实践过渡，营销策划人基本处于一种自我学习、反省、总结的阶段，而其对营销大师宏伟著论也不在深信不疑，对大师的思想也不再那样推崇和神往了。而开始辩证的认识营销策划这一行业和这一职业在企业中的位置。
这种逐步清晰地认识主要体现在两个方面，首先认识到营销策划只是整个营销体系中的环节，而一个好的营销方案要诞生爆炸性的威力，需要有媒体、销售、终端、渠道等诸多环节的配合，任何一环节配合不到位都会影响策划方案效果的发挥；另一方面是策划是一个感性加理性的职业，感性是创意，而理性就是数据的支撑，如产品、行业、营销变革等一系列的数据，任何单纯的激情和冲动几乎不可能成就一个伟大的营销方案。
第一阶段：神化论
刚刚步入营销策划行业的人，一般都是刚入职不久，并借着个人的学习能力，看过一些营销案例或者是看过几本营销大师的书，就被书里的成功案例所深深吸引，为营销大师的思想所神往。
这个时候的营销策划人，基本上处于虚幻的感觉，对营销大师的著作和思想更是到了顶礼膜拜的阶段，对于营销策划的魔力几乎到了神化到地步。可以说此阶段营销策划人对策划已经完全神化了。基本上都有一种迫切实现自我的冲动与激情。总想找机会造就出向营销大师一样的轰动性的经典案例，在营销届和企业界传颂。
但是经过一段时间的工作实践后，发现一个好的营销策划方案并不是轻易可以造就的，而且是各种资源的集中，然后策划人凭借明锐的视角进行巧妙引爆。而作为一个初级的营销策划人很难碰到这样的机会，而所作的策划基本上不是促销策划、就是简单的平面策划。而所产生的效果也十分有限。根本不是像大师描述的如何了得，如何神乎其神。
在从初步认识向初步实践过渡，营销策划人基本处于一种自我学习、反省、总结的阶段，而其对营销大师宏伟著论也不在深信不疑，对大师的思想也不再那样推崇和神往了。而开始辩证的认识营销策划这一行业和这一职业在企业中的位置。
这种逐步清晰地认识主要体现在两个方面，首先认识到营销策划只是整个营销体系中的环节，而一个好的营销方案要诞生爆炸性的威力，需要有媒体、销售、终端、渠道等诸多环节的配合，任何一环节配合不到位都会影响策划方案效果的发挥；另一方面是策划是一个感性加理性的职业，感性是创意，而理性就是数据的支撑，如产品、行业、营销变革等一系列的数据，任何单纯的激情和冲动几乎不可能成就一个伟大的营销方案。
地产培训本文提要：既不增加成本又能增加卖点的100种做法 "价格永远是最大的卖点"。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下,探询既能降低成本又能增加卖点的方法,既有利于发展商,也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法,供大家参考。
既不增加成本又能增加卖点的100种做法
"价格永远是最大的卖点"。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下,探询既能降低成本又能增加卖点的方法,既有利于发展商,也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法,供大家参考。
1.如果规划对车位数量有严格的规定,可改全地下停车为半地下停车,因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。
2.可能的话,尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目,如果一味地追求室内或独立车库,必将增加销售面积,也就失去了项目的本性定位,增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下,客户也能接受。
3.可以利用项目的红线退距当作地面停车场,给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求"人车分流"、甚至走火入魔地为了追求"人车分流"而将社区立交化,必定增加生产成本,也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本,也不符合未来社区的发展趋势。
4.尽量降低停车库层高,层高2.2米以下不计建筑面积,也就不缴纳相应的税费。
5.对于中小城市的中档楼盘来说,其客户的私车拥有率较低,因而车辆往往成为炫耀的物品,站在阳台上俯视爱车,就象看自己的孩子在楼下玩,十分满足、惬意。因此,地面停车比地下停车更受消费者欢迎。
6.水景社区的水岸,如果采用硬而高的岸堤,则只能临水而不能亲水,甚至更不安全,最好采用自然坡。
7.减小人行道宽度,因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石,采用红砖或片石平面安砌,让草自然地向人行道延伸,更具品位。
8.拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏,不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
9.多种树、少植草:树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。
10.人工水池尽量要浅:因为地下水资源是珍贵的,政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下,使用自来水肯定不是长久之计。在北方,浅水池除了夏天赏水外,冬天还可观石或作为溜冰场。
11.减小空旷的大广场,增加楼间的庭院绿地:因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐,更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。
12.一楼设计"私家"庭院:打开侧门进入小院子,类似别墅生活,既好卖又能提高价位。
13.进深较大的多拼型Townhouse,可在楼梯间上方采用屋顶直接采光,成本增加不了多少,却是很大的卖点。
14.通常,多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大,增加直接采光面积,能提高卫生间的档次,有利于销售,还可丰富外立面。
15.外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图,然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费,而效果可能大相径庭。
16.复式房屋的客厅部分,可设计两层挑空:既可降低所减计面积的税费、出让金等,又能增加卖点。
17.多层的办公物业也要尽量用电梯:电梯能增加物业的档次,提高售价,减小楼梯面积。如果不设电梯,单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。
18.允许的话,用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙:实体围墙费用低,而且给人以安全、高档、神秘感,更受有"大院情节"的人的欢迎。
19.户型设计要做到干湿分离,以便于管道并用,可减少建安成本。
20.智能化报警系统的误报率很高,而且越多越"智能"误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报,因此可增加人工巡逻,只安装基本的报警系统即可。
21.电话插座最好三个,分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。
22.调查显示,人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此,在面积允许的情况下,最好设计有书房。当然书房一定要大,但最好能观景,以便于休息。
23.主卧不要太大(开间不低于3.6米,最好3.9米;开间进深比1:2左右),但功能要多,如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。
24.客厅不要太大,但利用率要高、开间要宽,更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座,而且位置要合适;
25.非直线型板楼的梯形空间可当作客厅,既可突破传统的矩形空间,做成曲线或梯形客厅,又可利用丰富的空间设计出家庭吧。
26.佣人房不宜太大,要尽量靠近厨房,以便于主佣分道。
27.眼睛是心灵的窗子,窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大,但颜色、式样一定要设计好。例如,改平窗台为飘窗台。由于窗未落地,不计面积,但室内空间却增大了,视野也增大了,还可摆放花草等东西。费用增加不了多少,却是大大的卖点。
28.绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树,别自己种。因为十年树木的花费更高,绿化效果也不如前者。
29.销售就象唱歌,一个声调是不行的,也要有高音、低音。因此,销售节奏一定要把握好,要有高低潮,从而减少销售费用和期间费用,而促销效果更好。
30.社区会所90%以上经营不善,因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做,一定要进行差异性功能设计,即与社区周边的设施要有差异性,不要重复雷同。
31.规模小的社区最好不要配套游泳池,因为游泳池维护费用太高,使用率普遍较低。而且,竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。
32.规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等,因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建,将本社区的生源作为资源换取入学优惠,远比自己建设一所要划算得多。
33.阳台要一步到位,不致于凌乱搭设,又能增加销售面积。
34.阁楼一定要匠心设计,要将设计合理的样板空间充分展示给客户,而不是简单的宣传"买一送一"。
35.屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致,不宜太刺眼;价格不一定越贵越好,但要确保施工质量。
36.慎设阳台外花槽:北方风沙大,冬天冷,居民很少在阳台外花槽内养花,而且浇花的水易沿墙面流下,污染墙面,影响整体的美观。
37.广告的诉求目的要明确:广告要达到预期效果,必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠,才能效果好;否则,还不如不做。
38.施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工,费用由施工单位承担(作为承揽工程的条件之一)。
39.严格控制建筑模型的制作:一定要选择一家品牌制作单位;一分前一分货,尽量选用进口模型材料;在单价确定后,一定要要求制作单位精心制作,而且要有至少三个月的质量保证期。
40.对变更工程量采用会鉴制:传统的"一条龙"签证制,其实是谁都可以将责任推脱掉,而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。
41.围墙尽量一步到位:一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装,给客户以信心,还能减少多次拆砌的费用,只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。
42.墙外绿化和样板区绿化要一步到位,既有利于楼盘包装,也可减少二次浪费。
43.利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处,既显得气派有实力,又避免了因临时搭建再拆除的浪费。
44.供客户参观的社区道路宜一步到位,将参观区和施工区隔开,给客户以整洁有序的感觉,又可避免安全事故。
45.在厨房设计专用冰箱机位,与厨房整体设计,以便于取物;洗衣机位设于生活阳台,使用便利;滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下,也与厨房整体设计,管线连接比较方便。
46.景观绿化要有层次:草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序,既有层次,又显自然。
47.广告要请专业广告公司设计;看似多花了点儿设计费,而广告效果要好的多。
48.要要求广告公司设计A、B、C三稿,因为同样的设计费用,却能择优刊登。
49.要选择目标客户习惯阅读的版面,而不是选最贵的版面。
50.L型厨房最佳:面积不大(1.8×3米净尺寸),利用率较高,最适合一人作饭的"家庭分工"。
既不增加成本又能增加卖点的100种做法
"价格永远是最大的卖点"。在市场竞争越来越激烈、项目同质化越来越严重的情况下,探询既能降低成本又能增加卖点的方法,既有利于发展商,也有利于消费者。现根据多年的操盘经验而整理出100种做法,供大家参考。
1.如果规划对车位数量有严格的规定,可改全地下停车为半地下停车,因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。
2.可能的话,尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项目,如果一味地追求室内或独立车库,必将增加销售面积,也就失去了项目的本性定位,增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下,客户也能接受。
3.可以利用项目的红线退距当作地面停车场,给客户以更多地、不同层次的消费选择。过于追求"人车分流"、甚至走火入魔地为了追求"人车分流"而将社区立交化,必定增加生产成本,也就相应地增加了消费者的购置成本和生活成本,也不符合未来社区的发展趋势。
4.尽量降低停车库层高,层高2.2米以下不计建筑面积,也就不缴纳相应的税费。
5.对于中小城市的中档楼盘来说,其客户的私车拥有率较低,因而车辆往往成为炫耀的物品,站在阳台上俯视爱车,就象看自己的孩子在楼下玩,十分满足、惬意。因此,地面停车比地下停车更受消费者欢迎。
6.水景社区的水岸,如果采用硬而高的岸堤,则只能临水而不能亲水,甚至更不安全,最好采用自然坡。
7.减小人行道宽度,因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要安砌立沿石,采用红砖或片石平面安砌,让草自然地向人行道延伸,更具品位。
8.拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏,不如用秋千、单杠等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。
9.多种树、少植草:树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。
10.人工水池尽量要浅:因为地下水资源是珍贵的,政府也是不允许开采的。而在没有中水的情况下,使用自来水肯定不是长久之计。在北方,浅水池除了夏天赏水外,冬天还可观石或作为溜冰场。
11.减小空旷的大广场,增加楼间的庭院绿地:因为人们更喜欢在楼根下或树荫下玩乐,更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。
12.一楼设计"私家"庭院:打开侧门进入小院子,类似别墅生活,既好卖又能提高价位。
13.进深较大的多拼型Townhouse,可在楼梯间上方采用屋顶直接采光,成本增加不了多少,却是很大的卖点。
14.通常,多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将靠近山墙的卫生间的窗子开大,增加直接采光面积,能提高卫生间的档次,有利于销售,还可丰富外立面。
15.外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图,然后要求施工单位照图施工即可。同样的花费,而效果可能大相径庭。
16.复式房屋的客厅部分,可设计两层挑空:既可降低所减计面积的税费、出让金等,又能增加卖点。
17.多层的办公物业也要尽量用电梯:电梯能增加物业的档次,提高售价,减小楼梯面积。如果不设电梯,单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。
18.允许的话,用实体围墙代替铸铁栏杆式围墙:实体围墙费用低,而且给人以安全、高档、神秘感,更受有"大院情节"的人的欢迎。
19.户型设计要做到干湿分离,以便于管道并用,可减少建安成本。
20.智能化报警系统的误报率很高,而且越多越"智能"误报率越高。因为一只宠物猫就可能造成误报,因此可增加人工巡逻,只安装基本的报警系统即可。
21.电话插座最好三个,分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。
22.调查显示,人们对书房的关注程度已大于餐厅。因此,在面积允许的情况下,最好设计有书房。当然书房一定要大,但最好能观景,以便于休息。
23.主卧不要太大(开间不低于3.6米,最好3.9米;开间进深比1:2左右),但功能要多,如可设步入式衣帽间、卫生间、化装间等三小间。
24.客厅不要太大,但利用率要高、开间要宽,更要有足够的供视听电器、落地灯、空调等使用的各类插座,而且位置要合适;
25.非直线型板楼的梯形空间可当作客厅,既可突破传统的矩形空间,做成曲线或梯形客厅,又可利用丰富的空间设计出家庭吧。
26.佣人房不宜太大,要尽量靠近厨房,以便于主佣分道。
27.眼睛是心灵的窗子,窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大,但颜色、式样一定要设计好。例如,改平窗台为飘窗台。由于窗未落地,不计面积,但室内空间却增大了,视野也增大了,还可摆放花草等东西。费用增加不了多少,却是大大的卖点。
28.绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树,别自己种。因为十年树木的花费更高,绿化效果也不如前者。
29.销售就象唱歌,一个声调是不行的,也要有高音、低音。因此,销售节奏一定要把握好,要有高低潮,从而减少销售费用和期间费用,而促销效果更好。
30.社区会所90%以上经营不善,因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做,一定要进行差异性功能设计,即与社区周边的设施要有差异性,不要重复雷同。
31.规模小的社区最好不要配套游泳池,因为游泳池维护费用太高,使用率普遍较低。而且,竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。
32.规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等,因为师资、生源难有长期保障。可与其它学校甚至贵族学校联建,将本社区的生源作为资源换取入学优惠,远比自己建设一所要划算得多。
33.阳台要一步到位,不致于凌乱搭设,又能增加销售面积。
34.阁楼一定要匠心设计,要将设计合理的样板空间充分展示给客户,而不是简单的宣传"买一送一"。
35.屋顶瓦的色彩要与社区风格相一致,不宜太刺眼;价格不一定越贵越好,但要确保施工质量。
36.慎设阳台外花槽:北方风沙大,冬天冷,居民很少在阳台外花槽内养花,而且浇花的水易沿墙面流下,污染墙面,影响整体的美观。
37.广告的诉求目的要明确:广告要达到预期效果,必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠,才能效果好;否则,还不如不做。
38.施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工,费用由施工单位承担(作为承揽工程的条件之一)。
39.严格控制建筑模型的制作:一定要选择一家品牌制作单位;一分前一分货,尽量选用进口模型材料;在单价确定后,一定要要求制作单位精心制作,而且要有至少三个月的质量保证期。
40.对变更工程量采用会鉴制:传统的"一条龙"签证制,其实是谁都可以将责任推脱掉,而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。
41.围墙尽量一步到位:一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装,给客户以信心,还能减少多次拆砌的费用,只要好参观入口和施工入口即可。至少沿着主干路的一面围墙要一步到位。
42.墙外绿化和样板区绿化要一步到位,既有利于楼盘包装,也可减少二次浪费。
43.利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处,既显得气派有实力,又避免了因临时搭建再拆除的浪费。
44.供客户参观的社区道路宜一步到位,将参观区和施工区隔开,给客户以整洁有序的感觉,又可避免安全事故。
45.在厨房设计专用冰箱机位,与厨房整体设计,以便于取物;洗衣机位设于生活阳台,使用便利;滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下,也与厨房整体设计,管线连接比较方便。
46.景观绿化要有层次:草坪、低灌木、高灌木、低乔木、高乔本高低有序,既有层次,又显自然。
47.广告要请专业广告公司设计;看似多花了点儿设计费,而广告效果要好的多。
48.要要求广告公司设计A、B、C三稿,因为同样的设计费用,却能择优刊登。
49.要选择目标客户习惯阅读的版面,而不是选最贵的版面。
50.L型厨房最佳:面积不大(1.8×3米净尺寸),利用率较高,最适合一人作饭的"家庭分工"。
